Ilot puvert

Organización de viviendas conservando las especias existentes del predio.

Ilot puvert

Obra: “Ilot Ouvert” Idea Conceptual de factibilidad para un predio multipropósitos, residencial, comercial y hotel boutique.
Ubicación: Moreno

Partiendo del concepto que la localización es un elemento determinante de cualquier emprendimiento inmobiliario de carácter arquitectónico o urbanístico, nos hemos concentrado en maximizar las fortalezas y morigerar las debilidades del predio en consideración.

Breve descripción del Partido de Moreno.
Moreno es un Partido del Conurbano Bonaerense con aproximadamente 450.000 habitantes, ubicado en la segunda corona del conglomerado urbano del Gran Buenos Aires sobre el eje Oeste. Segundo en importancia detrás del eje Norte llamado Fluvial Industrial.
Si bien las urbanizaciones privadas tienen un desarrollo superlativo sobre el eje Norte, el eje Oeste se encuentra en etapa de creciente desarrollo. Aportando una ventaja comparativa en términos de conectividad con áreas centrales metropolitanas (Ej. Puerto Madero). Dentro de todo el partido de Moreno no se paga peaje por la utilización de la autopista.
Es así como sobre el corredor Oeste se han desarrollado y se encuentran en plena etapa de desarrollo numerosas urbanizaciones de diferentes características y dimensiones.
Entre otras “San Diego” en Moreno, “Terravista” en Gral. Rodríguez y “Comarcas de Luján” (6 Clubes de Campos). Que estructuran el eje de urbanizaciones privadas enmarcadas en el concepto de ciudad global.
Tanto en Gral. Rodríguez como en Luján se han desarrollado y se encuentran en etapa de desarrollo numerosas urbanizaciones más.
En cuanto a Moreno pueden agregarse, “Banco Provincia”, “La Tradición”, “Campos de Álvarez”, “El Casco de Moreno” “Haras María Victoria”, “Haras María Elena”, “El Resuello”, 2 Clubes de Campo “Prados del Oeste”, “Santa Ana”, Se encuentran en desarrollo “Weston”, “El Casco de Álvarez”, “Fincas de Álvarez” “Álvarez del Bosque” y numerosos condominios y edificios en propiedad horizontal que se encuentran en pleno proceso de desarrollo producto de las inversiones públicas, en el desarrollo del Área central, Nuevo Centro de Transbordo para 50.000 pasajeros por día (uno de los tres de mayor importancia del área metropolitana en volumen de pasajeros y el más importante en tecnología de última generación).
Comienza a desarrollarse un polo gastronómico sobre la calle Independencia y se apresta a recibir el impacto de las localizaciones de los juzgados de los nuevos Tribunales de Moreno-Rodríguez, así como el Centro Universitario (con sucursales de ocho universidades y con aprobación legislativa de la creación de la Universidad de Moreno”. Todo ello trae aparejado nuevas demandas de oficinas, residencias, áreas administrativas y gastronómicas para profesionales y empleados. Así como equipamiento adecuado.
Junto al desarrollo de las urbanizaciones privadas se han localizado dos centros comerciales de escala regional shopping Ninecenter con complejo de micro cines y Carrefour formando par con Easy.
Las obras de saneamiento (del 30% existente al 80% en cobertura de agua corriente y del 15% existente al 80% en cobertura de cloacas) y la repavimentación de las rutas (23, 25 y 24 ya concluidas y la ruta 5 en licitación, articulan al partido con diferentes destinos.
También se encuentran en pleno auge la localización de Centros de Logísticas (Ej., Wall Mart 40.000 m2) y Parques Industriales de diferentes escalas (Parque Industrial Privado del Oeste en Ruta 24 y 25) Agrupamiento Industrial (Güemes, Roldán, Colectora ascendente) y en desarrollo por el grupo Cantábrica (Parque Industrial en calle Colón y Camino de sirga).

El entorno inmediato
En el entorno inmediato del Predio se encuentran dos conventos tradicionales con frondosas arboledas, la capilla Santa María con firma del Arquitecto Caveri.
El museo Molina Campos con sus obras originales a pocos días de reabrirse. Y un entorno de quintas en una de las zonas de mejor calidad residencial de Moreno. Se acaban de licitar la Avenida Victorica y la calle Güemes (obras que de concretarse significarán un completamiento de infraestructura y servicios de óptima calidad).
Su ubicación a 400 mts del Acceso Oeste es óptima para uso residencial y su frente sobre Victorica es óptimo para usos comerciales con franquicias o comercios de la mayor calidad posible para la zona.
Lo descripto hace prever requerimientos necesarios para sectores medios altos que por razones de localía, laborales en tareas gerenciales, niveles jerárquicos administrativos (jueces, abogados, gerentes de empresas, etc.) requieran de un área residencial de buen nivel de excelencia).

El predio bajo programa de factibilidad
Si bien tangencial al casco céntrico, está ubicado en términos de conectividad en un lugar estratégico en relación al Acceso Oeste. Es, en la zona de referencia el predio de mayor calidad paisajística de Moreno en una superficie adecuada para un emprendimiento como el propuesto.
Las obras de arquitectura existentes y la forestación son de muy buena calidad debiendo ser consideradas en el diseño.

Debilidad del predio
Deberán adquirirse al erario público 2 calles, una abierta y otra sin abrir para conformar una superficie razonable para el proyecto propuesto. Si bien no se afectan propietarios no involucrados en el proyecto, indudablemente es una debilidad que requiere de una gestión legal para concretarlo.

Propuesta de factibilidad económica
Es indudable que el proyecto requiere de un plan de negocio y un estudio detallado de mercado.
Nos hemos concentrado en dividir el proyecto en tres grandes áreas de interés económico.

Área residencial comercializable: 22.119 m2
Área comercial sobre Av. Victorica: 6.397 m2
Hotel boutique (rediseñando la casa existente)

Cada área de negocios implica inversiones y en función de ellas evaluar la tasa de retorno.



No se han evaluado en ésta instancia costos de construcción dado que nos hemos concentrado en el negocio de la tierra que implica la menor inversión y riesgo y mayor rentabilidad considerando la ecuación costo beneficio. Existiendo variantes de condominios que incluyen operaciones de construcción y la incorporación de variables no consideradas que pueden modificar la rentabilidad y el riesgo.

Área Residencial con amenities compartidos con el hotel boutique.
Para el caso del área residencial (23 lotes de una superficie promedio de entre 700m2 a 1.800m2) hay que evaluar la caminería básica y los servicios básicos (red eléctrica, red de gas natural, telefonía, video cable, seguridad, forestación). Se estima evaluando los precios de mercado de lotes próximos abiertos de menor calidad de los propuestos un valor de mercado de entre 150 y 200 U$S/m2. Ello implica un precio de venta de la superficie comercializable de entre U$S 3.317.850 y U$S 4.423.800.

Área Comercial
Se dispone para el área comercial sobre la Avenida Victorica de una superficie de 6.393 m2. (5.000m2 comercializable) estimando un precio de la tierra de U$S 300. Se estima un precio de U$S 1.500.000.

Área Hotel Boutique:
Implica un desarrollo especializado recomendando sencillas operaciones de rediseño y reciclado, a fin de adaptar la vivienda existente en las cantidades de habitaciones posibles con la calidad y los requerimientos del target buscado, que implique un bajo mantenimiento y el aprovechamiento del excelente paisaje natural.

La idea, es manejarse con conceptos de arquitecturas sustentables, y una agenda tecnológica y ambiental de última generación que tenga en cuenta el ahorro energético y la economía de escala aprovechando sistemas inteligentes de seguridad, iluminación, acondicionamiento, calefacción, etc.

Lo expuesto encierra el marco conceptual de un primer encuentro de aproximación a un desarrollo factible de baja inversión, que implica un modelo de gestión basado en la sinergia de cada área a desarrollar y una agenda de potenciales interesados, que aseguren el éxito del emprendimiento.

Socios a Cargo

Arq. Juan Micieli

Año

2009

Tamaño

3hs

Tipo

Vivienda Colectiva

Equipo

Arq. Juan Micieli

Créditos imágenes

Arq. Juan Micieli